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Superbonus 110%, abusi edilizi, stato legittimo e conformità urbanistica-edilizia

  • Superbonus 110%, abusi edilizi, stato legittimo e conformità urbanistica-edilizia
    23/04/2021

    Superbonus 110%, abusi edilizi, stato legittimo e conformità urbanistica-edilizia

    È l’argomento del momento da quasi un anno, ha fatto discutere e farà parlare di sé ancora per parecchio tempo, ha subito variazioni, modifiche, è stato oggetto di ogni possibile interpretazione e ancora oggi non si riesce a vedere la luce in fondo al tunnel: stiamo parlando del Superbonus 110%.

    Introdotto dalla Decreto-legge N°34/2020 (cd. Decreto Rilancio), è stato convertito, con modificazioni, dalla Legge N°77/2020, incrementando al 110% l’aliquota di detrazione per le spese sostenute per gli interventi di:
    - Recupero del patrimonio edilizio esistente (cd. Sismabonus)
    - Riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus)

    Le disposizioni del Superbonus 110% si vanno ad aggiungere a quelle già vigenti in materia edilizia, che disciplinano le seguenti detrazioni:
    - Ecobonus (detrazione del 50% fino al 75% per un importo massimo di detrazione che varia da € 30.000 a € 100.000)
    - Ristrutturazione edilizia (detrazione del 50% per un importo massimo di detrazione pari ad € 96.000 per unità immobiliare)
    - Sismabonus (detrazione del 50% fino al 85% per un importo di detrazione pari ad € 96.000 per unità immobiliare)
    - Ecobonus + Sismabonus, valido per i condomini (detrazione del 80% fino al 85% per un importo massimo di detrazione pari ad € 136.000 per unità immobiliare)
    - Bonus Facciate (detrazione del 90%)
    - Bonus Mobili (detrazione del 50% per un importo massimo di detrazione pari ad € 16.000)
    - Bonus Verde (detrazione del 36% per un importo massimo di detrazione pari ad € 5.000)

    Oggetto di discussione delle ultime settimane è stato l’arco temporale di vigenza del Superbonus 110%: la Legge di Bilancio 2021, infatti, ha prorogato la sua scadenza al 30 Giugno 2022 (in alcuni casi fino al 31 Dicembre 2022 e fino al 30 Giugno 2023).
    Proroga che, come precisato dall’art. 1 comma 74 del sopracitato documento, è “subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione Europea.”

    Alla data in cui scriviamo questo articolo, non è ancora stato approvato nulla. Molti soggetti interessati all’argomento hanno avanzato varie proposte di proroga, e stando alle ultime informazioni circolate, sembrerebbe che ci sia interessa a prorogarlo fino al 31 Dicembre 2023. Staremo a vedere.

    Ciò di cui volevamo discutere e approfondire in questa news, è il discorso di abusi edilizi, di sanatorie e del ruolo che svolgono per poter accedere al Superbonus 110%.

    Partiamo con una premessa: una delle condizioni necessarie per la fruizione di qualsiasi detrazione fiscale prevista su un intervento edilizio è che lo stesso risulti essere esente da abusi. L'art. 49 del DPR N°380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) prevede, infatti, che un intervento realizzato su un immobile privo di conformità urbanistica-edilizia non può beneficiare di alcuna agevolazione fiscale previste dalle norme.

    A questo proposito, è stato aggiunto, all’art. 119 del Decreto Rilancio, il comma 13-ter, che prevede "Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

    Abusi su parti comuni e parti private

    Con l'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio il legislatore ha voluto fare un netto distinguo tra gli edifici plurifamiliari (compresi i condomini) e quelli unifamiliari:
    - Edifici plurifamiliari e Condomini: per la richiesta del titolo abilitativo necessario, ad esempio, per un intervento di isolamento termico a cappotto (che, a seconda dello Sportello Unico per l’Edilizia del proprio Comune, può essere una CILA o una SCIA), il tecnico dovrà limitarsi ad asseverare la conformità delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
    - Edifici Unifamiliari (comprese unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenti dal punto di vista funzionale): In questo caso, l'accertamento del tecnico dovrà riguardare l'edificio nella sua interezza per cui eventuali abusi precluderebbero l'accesso alla detrazione fiscale del 110%.

    Quello che è certo, dunque, è che per gli edifici plurifamiliari e condomini, eventuali abusi su parti private non vanno a precludere la possibilità di accesso al superbonus 110%.

    Abusi sanabili

    E se il mio edificio presenta degli abusi ma voglio comunque usufruire del Superbonus 110%?

    Per rispondere al quesito, occorre fare una distinzione tra le tipologie di abuso e le possibilità di sanatoria edilizia.
    Il Testo Unico sull’Edilizia prevede 2 tipologie di sanatoria edilizia per gli interventi subordinati a:
    - permesso di costruire;
    - segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

    In questi due casi, la normativa edilizia prevede la possibilità di sanatoria edilizia nel caso sussista la condizione di doppia conformità. Il provvedimento, cioè, può essere rilasciato solamente nel caso in cui l'opera realizzata, pur non autorizzata, sia rispettosa della disciplina urbanistica ed edilizia comunale, con riferimento sia a quella vigente al momento dell'effettuazione dell'intervento, sia a quella vigente al momento della presentazione della richiesta in sanatoria.

    Ma che cos’è una sanatoria?

    L'istituto della sanatoria edilizia può servire a regolarizzare tutte quelle situazioni in cui si è agito in assenza dei prescritti permessi e autorizzazioni. Tecnicamente, infatti, una sanatoria è un provvedimento amministrativo in grado di rendere legale un'attività precedentemente considerata illecita. Le norme che disciplinano l'istituto della sanatoria edilizia sono gli artt. 36 e 37 del DPR 380/01 (cd. Testo Unico dell'Edilizia).

    Tale accertamento, dunque, riguarda gli interventi realizzati in assenza o in difformità rispetto al permesso di costruire, oppure in assenza o difformità rispetto alla segnalazione certificata di inizio attività, sia nei casi in cui quest'ultima può sostituire il permesso di costruire (art. 23 Testo Unico dell’Edilizia), sia in tutti gli altri casi in cui è richiesta dalla legge (c.d. edilizia "leggera": manutenzione straordinaria, restauro conservativo e tutti gli altri interventi previsti dall'art.22 Testo Unico dell’Edilizia).

    Il permesso in sanatoria, pertanto, riguarda solo gli abusi edilizi formali. In tutti i casi sopra esaminati, infatti, l'abuso è rappresentato dalla mera mancanza delle prescritte autorizzazioni o dalla difformità delle opere realizzate rispetto a quelle previste nel progetto approvato; l'intervento effettuato, però, risulta rispettoso della vigente disciplina urbanistico-edilizia e non integra, pertanto, un abuso sostanziale.

    In un recente documento, la Rete delle Professione Tecniche (RPT) ha avanzato una serie di proposte volte a modificare alcuni articoli all’interno del Testo Unico sull’Edilizia (TUE). La proposta di modifica dell’art. 36 (Accertamento di conformità) prevede la possibilità di verifica della doppia conformità attraversa la presentazione di una apposita “SCIA di accertamento di conformità”, che deve riportare, al suo interno, il rilievo delle opere abusive per le quali è richiesta la sanatoria e una relazione, a firma di un tecnico abilitato, che attesti, sotto la propria responsabilità, la sussistenza delle conformità e il rispetto delle normative tecniche e costruttive, vigenti, degli interventi edilizi effettuati all’epoca della realizzazione.

    L’RPT propone, inoltre, l’inserimento dell’art. 36-bis (Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della Legge 765/1967)
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