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Ristrutturare la facciata e detrazioni fiscali

  • Ristrutturare la facciata e detrazioni fiscali
    10/12/2019

    Ristrutturare la facciata e detrazioni fiscali

    Le analisi e i possibili interventi da fare per risanare o modificare l'aspetto del prospetto principale di un edificio.

    La facciata è l'elemento che funge da filtro tra interno ed esterno di un'abitazione: sono quindi di fondamentale importanza sia le caratteristiche estetiche, ossia l'insieme delle linee caratterizzanti l'edificio per come disegnate dall'originario costruttore e, eventualmente, modificate successivamente per volontà di tutti i condomini, sia le caratteristiche strutturali, che possono essere decorative (archi, cornici marcapiano, cornicioni, paraste, lesene, colonne, fregi, ecc.) oppure i materiali impiegati per la costruzione (legno, pietra, laterizio intonacato o a vista, marmo e più recentemente cemento armato, acciaio e vetro).
    Ogni intervento, che sia di sola manutenzione ordinaria o straordinaria, deve essere oggetto di una preliminare fase di analisi per poter individuare le cause di degrado dei suoi elementi, gli interventi possibili per il risanamento, le eventuali autorizzazioni da richiedere in caso di modifica estetica e le relative agevolazioni fiscali prevista dalla legislazione.

    La manutenzione ordinaria: il rapporto tra materiali e il tempo
    La facciata di un palazzo o un'abitazione privata è costituita da elementi principali quali finestre, eventuali porte di accesso, balconi, cornicioni, fregi o colonne nel caso di edifici storici.
    A seconda dei materiali e il relativo tempo di usura, della qualità della loro composizione e delle condizioni ambientali, è richiesta la manutenzione di questi elementi con cadenza più o meno ristretta.
    L'intonaco, le superficie ceramiche o la pietra naturale, il legno o le murature composite come in cemento armato, possiedono una resistenza differente dagli agenti chimici e metereologici.
    In generale, sarà più frequente la manutenzione per una classica facciata in intonaco rispetto a una più consistente superficie, in grès o in marmo, ma qualsiasi sia la situazione presente, sarà sempre necessario assicurarsi una buona natura del supporto retrostante della parete.

    Le cause e gli effetti del degrado: clima e ambiente
    La facciata va analizzata partendo dal suo spessore, dai suoi tessuti per poi arrivare all'esterno, alla sua pelle. Un'attenta analisi delle sue condizioni non può che agevolare la scelta delle cure giuste da adottare per poterla rimettere in salute.
    Lungo vari secoli gli stili architettonici e le tecniche costruttive delle facciate sono stati influenzati dalla necessità da parte dell'uomo di proteggersi da climi specifici.
    il caldo, l'umidità e il gelo invernale sono solo alcuni delle cause di deterioramento con effetti più disparati sulla superficie quali gonfiore o distacco dalla finitura, il deterioramento della pittura e dell'intonaco sottostante, ma anche crepe più o meno ampie che possono compromettere le solidità dei parametri murari con passaggio di freddo e umidità tra esterno e interno dell'abitazione.
    Tutte cause di un malessere da individuare nella profondità della parete stessa: ma un rapido degrado delle superfici può anche dipendere dalla loro continua esposizione a fonti di inquinamento ambientale che attacca le superfici tramite il deposito di residui chimici.

    Esempi di intervento conservativo
    Il "fai da te" nei casi di sola manutenzione ordinaria (rimozione, finitura e nuova pitturazione) può essere efficace, ma in quelli più importanti può comportare un esborso di denaro inutile se i risultati non si dovessero verificare.
    L'individuazione delle cause in base agli effetti visibili di degrado consente di poter quantificare l'entità degli interventi di risanamento.
    Per sanare fenomeni di deterioramento strutturale causati da umidità di risalita esistono dei dispositivi che tramite impulsi invertono il flusso delle molecole dell'acqua dal terreno e bloccano il fenomeno graduale di deterioramento delle pareti.
    Per crepe e lievi fessurazioni non basta riempire i solchi con malta o materiale resinoso ma bisogna utilizzare anche una rete che funga da legante strutturale dove posare un primer di supporto per la pitturazione.
    Questi come tanti altri specifici interventi vanno eseguiti per gradi e seguendo le metodologie segnalate da tecnici specializzati e aziende del settore.

    Le migliorie da apportare: l'esempio del cappotto termico
    Oltre che a risanare una facciata si può anche proteggerla ulteriormente dalle variazioni di temperatura alle quali è esposta.
    Il cappotto termico consiste nel rivestire la facciata applicando ad essa dei pannelli isolanti secondo una precisa tecnica di posa e con il corretto utilizzo dei materiali complementari. L'importanza dell'isolamento termico fa evitare fastidiosi ponti termici tra interno ed esterno, fa risparmiare in termini economici (minor utilizzo di fonti di riscaldamento invernale e condizionamento estivo) e determina un maggior comfort abitativo grazie alla riduzione dell'umidità.
    Questa operazione non può realizzarsi sulle facciate di condomini ma per le case indipendenti può essere eseguita sulla parete interna, consapevoli di dover sacrificare un minimo di spazio perimetrale dovuto al loro spessore.
    Per quanto riguarda l'applicazione sulla facciata è necessario verificare, laddove previsto, la possibilità di ottenere le relative autorizzazioni per modificare l'aspetto del prospetto su strada.

    Le autorizzazioni necessarie
    Per ottenere ul rilascio di autorizzazione al fine di eseguire i lavori di ristrutturazione di una facciata è necessario avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato per espletare la pratica nel suo complesso.
    In generale bisogna attenersi al regolamento edilizio del comune di appartenenza e presentare richiesta presso gli uffici preposti. La procedura per l'ottenimento delle autorizzazioni cambia a seconda se si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria:
    - Manutenzioni ordinarie: rifacimenti di balconi, pavimentazione di terrazze, sostituzione di infissi, canne fumarie o ringhiere, intonaci o elementi decorativi senza alterazione di colori o forme, rivestimenti a cappotto esterno a basso spessore; tutto ciò richiede solo l'intervento di un professionista abilitato per l'espletamento di pratiche relative alla sicurezza durante l'esecuzione dei lavori o per le autorizzazioni in zone vincolate.
    - Manutenzioni straordinarie: le stesse opere ma da svolgere in aree vincolate (storico o paesaggistico) e per tutti i rifacimenti nei quali è prevista una modifica volumetrica o morfologica; nuova tinteggiatura con cambio di colore, elementi decorativi che modificano l'aspetto esteriore dell'immobile, modifica di aperture o realizzazioni di nuove, nuovi balconi o pensiline, rivestimenti a cappotto esterno di importante spessore, opere per l'adeguamento dell'immobile alle normative sulla sicurezza e prevenzione incendi.

    Le detrazioni fiscali
    La novità con il potenziale maggiore è, senza dubbio, quella del bonus facciate. Si tratta di una sconto fiscale che si innesta sulla base del bonus ristrutturazioni, portando il suo ammontare dal 50 al 90% per le spese documentate, sostenute nel 2020, relative a interventi sulle facciate degli edifici. La definizione data della bozza della legge di Bilancio è molto ampia: potranno essere portate in detrazione le spese relative agli interventi di recupero o restauro della facciata, compresi quelli di manutenzione ordinaria.
    Bisognerà attendere il lavoro dell'Agenzia delle Entrate per sciogliere tutti i dubbi applicativi, a partire da come questo sconto si intreccerà con l'ecobonus per i cappotti termici. Di certo, però, la norma della manovra sulla carta ricomprende intonacatura, verniciatura, rifacimento di ringhiere, decorazioni, marmi di facciata, balconi, ma anche impianti di illuminazione, pluviali, cavi che portano il segnale televisivo.
    L'altro punto caratterizzante riguarda i massimali di spesa. La legge di Bilancio dice chiaramente che non si applica nessuno di quelli che oggi vincolano i bonus casa. Non c'è da stupirsi, allora, del grande interesse riscosso dalla detrazione di questi primi giorni.

    Il bonus facciate riguarda anche i lavori iniziati nel 2019?
    Il bonus facciate, ancora prima di entrare a pieno regime, allarga i suoi confini. Si apre, infatti, uno spiraglio per chi ha iniziato i lavori nel corso del 2019. Ad avere rilevanza, per ottenere la detrazione è l'effettuazione delle spese. Quindi, chi salda nel 2020 un conto per interventi realizzati l'anno prima potrà ottenere il bonus e spalmarlo in dieci anni nelle sue dichiarazioni dei redditi.
    La novità è tutta contenuta nelle definizioni della legge di manovra in corso di discussione. Il testo parla, infatti, di "spese documentate".
    E questo, analizzando le vecchie pronunce dell'Agenzia delle Entrate, renderà applicabile il beneficio del 90% anche a quegli interventi già in corso d'opera per i quali i pagamenti saranno materialmente effettuati l'anno prossimo.
    In altre parole, l'unico paletto per sfruttare lo sconto fiscale è quello temporale: le spese del 2020 devono essere documentate. Nulla si dice, invece, del momento nel quale gli interventi vanno realizzati. Questo apre uno spazio per i cantieri attualmente in corso. Questo, esemplificando, vuol dire che, se la norma non verrà cambiata in fase di approvazione in Parlamento, un intervento autorizzato e iniziato nel 2019 per il quale il pagamento materiale dei lavori avvenga solo nel 2020, potrà godere del nuovo incentivo potenziato al 90%; allo stesso modo, nel caso di un lavoro per il quale l'acconto sia stato pagato nel 2019, un eventuale saldo liquidato nel 2020 accederà alla detrazione.
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